每经热评︱品质和设计更新迭代 置换性购房合理性显现

每经评论员 薛晖

现在该不该买房？最近问这个问题的人很多。但这个问题的答案因城市而异，因人而异，因财力而异，也因购房目的的不同而不同。然而，有一种购房行为，已经开始显现其合理性，那就是置换性购房。置换性购房是当前楼市中一个重要的购买力来源，即老百姓常说的“换房”，常见的形式是卖旧买新。

今年上半年，豪宅市场表现抢眼，其中相当一部分交易是置换性购房的结果。比如，一部分生意人卖掉他们在长三角地区二三线城市的多套旧房，在上海购置一套豪宅。这既是资本重新配置的过程，也是居住条件的升级。

为什么说置换性购房的时机来了？

首先，置换性购房的对象是已有房产者。对这部分人群而言，购房不需要借贷太多甚至根本不需要借贷，因此家庭的财务风险较低。

其次，目前政策对房价的支撑力较强，特别是在核心城市，房价短期内下行的概率不大。国庆前夕，决策层明确表示要让房地产市场“止跌回稳”。在此背景下，“一揽子”相关政策相继出台，利好楼市。各地楼市成交量显著上升，房企股价也普遍上涨。虽然不能断言市场趋势已经完全逆转，但下行趋势已经被遏制。因此，对于置换性购房者而言，信心会更加坚定。

其三，当前“改善性购房”的性价比更高。一方面，由于近两年楼市的深度回调，许多城市的房价出现了“价格倒挂”的现象，即同一板块的新盘售价低于周边二手房的价格。另一方面，近一两年来，新房的产品迭代速度明显加快，“第四代住宅”已在多个城市出现。所谓第四代住宅，是指带有立体庭院的绿色住宅，即便是城中的高层建筑，也能拥有别墅般的体验。这不仅是建筑设计上的创新，同时也是建筑标准优化的结果。

比如，多地放宽了一些设计限制，使得新房面积的“实得率”明显提升。众所周知，内地房地产销售是按建筑面积计价的。以往，楼房住宅的“实得率”，即使用面积与建筑面积的比例，通常只有75%左右。而近一两年来，新房的“实得率”在85%以上已很普遍。其中一个原因就是部分地方政府解除了部分设计上的限制。例如，此前有些地方规定外露阳台的宽度不得超过80厘米，而现在最大宽度可达2.4米！如果一个面宽8米的大平层，仅阳台就会多出10平方米左右的“实得率”（但房产证上的面积不变）。此外，一些新房的架空层也可以稍加改造形成室内面积。

总的来说，这些变化都是近两年随着楼市调整，房企和地方政府为了自救而想出的。新房的品质和设计更新迭代，使得其无论在“实得率”、居住体验还是单价上都优于同区位的二手房。因此，对于新的购房人来说，这是一个难得的机会，但这样的机会并不总是会出现。