原拆原建的痛与难 居民意愿成关键

居民不花钱、政府补贴过渡期房租，为何在部分小区遭到拒绝？

11月24日，上海浦东新区海防新村“不成套旧住房改造”100%签约，居民们热火朝天地准备搬家过渡；而就在几天前，长宁区天山五村旧住房改造拆除重建意见征询宣告停止，普陀区甘泉三村旧住房成套改造项目也公告停止。停止的原因主要是征询同意率未达到最低要求或签约率未达到100%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，城市中这些危旧住房与城中村有很多共同点，建议将“原拆原建”纳入明年城中村改造的工作安排中。如果这些危旧小区居民本身已有较大改造意向，应率先试点并给予资金支持。

晚上10点多赶来签字同意

海防新村是今年浦东新区“不成套旧住房改造”项目中首个原地回搬的项目。始建于1958年的海防新村，原为中国人民解放军四八〇五工厂上海船厂建造的职工住房，房屋面积狭小，每四户合用一间厨房和公用卫生间，且老化、漏水、墙皮剥落，安全隐患突出。

王阿婆家有21平方米，她非常愿意改造。“以后新房子多了走道、厨房、卫生间，可以稍微多一点点面积。”根据公示的面积对比表，这次改造范围内的房屋为一室或一室半，居住面积仅10多平方米或20平方米出头，且煤卫合用。王阿婆家这样的一室半户型，改造后的客厅、卧室基本保持原有面积，但统一增加了独用的厨房和卫生间，分别有3.97平方米和3.34平方米。

此外，居民（即公房承租人）可获得每平方米有证建筑面积500元的更新补助，用于补贴被改造房屋装修、未见证面积和设施移装等费用。改建方案重口难调，签约过程也让居民担心，生怕签约率不达标。王阿婆说：“我们改造户数少，只有40户，有人一开始不同意，一直到11月24日要截止了，夜里10点多才急匆匆赶过去签字同意。”

跨越七年，两次启动改造均告失败

上海长宁区天山五村的情况更为复杂。天山五村位于长宁区正中心，对面是在建的晶耀虹桥综合体，步行到地铁站只需5～10分钟。实际上，天山五村的部分楼栋居住已经非常不便，很多煤卫合用，即使有独用也不是真正意义上的套内独用。

今年9月18日，8幢房屋拆除重建项目开始了为期60天的书面征询。但改造项目整体覆盖712证，众口难调的问题被放大。最终，签署同意的仅有519证，意见征询同意率为72.89%，书面征询工作宣布停止。

事实上，相关部门对天山五村的改建征询工作一直在进行。2017年9月也曾进行过改造意愿征询，但改造始终未能顺利开展。强烈希望“原拆原建”的居民表示每次满怀希望去签字，每次都得到失望的结果。

对于实际使用面积的困难，有居民讨论是否可以出一个折中的方案：不想多出钱的就按照实际面积和政策“拆一还一”，愿意出钱的按照市场价格购买相应面积。根据《上海市旧住房拆除重建设计导则》的规定，“住房套型设计依据原住户套型结构及居住空间分配情况进行设计及分配，各户型居室使用面积不小于原使用面积。”因此，拆除重建项目原房型如果是一室户，设计上还是给到一室户。

也有居民透露，由于2009年前后拆迁的预期强，有一部分购买二手房的天山五村业主对“拆一还一”的意愿不强烈。近期上海部分小区动迁的高额补偿，也导致部分居民对“拆一还一”安置方案不满。

一位工作人员表示，改造后面积不能扩，但对于居民来说，厨卫“套内成套”，居住条件和整体环境都会有改善。部分居民不在天山五村居住，改造意愿不迫切，但每天住在这里的人希望抓紧改造。从全市角度来看，通常情况征询不成功就会停止，但如果居民仍然有改造意愿，可以向居委会反映情况，一旦有消息也会及时公布。

严跃进建议，总体还要把握那些本身有意愿、参与度高的居民群体，适当提高搬迁待遇，在具体操作层面适度灵活，通过增加公共用房来扩大居民私人空间。同时，规划部门应完善科学指导与总体规划，明确各类政策支持，形成具体的工作实施方案。